Welche Auswirkungen hat Corona auf den hiesigen Immobilienmarkt
In den vergangenen Jahren entpuppten sich Immobilien dank dem Niedrigzinsumfeld als sicherer Hort, der auch vergleichsweise hohe Renditen abwarf. Die Prognosen waren für das laufende Jahr bis vor kurzem optimistisch. Die Corona-Krise stellte nun alles auf den Kopf. In diesem Beitrag wollen wir Ihnen die Einschätzung von Experten näherbringen und aufzeigen, welche Auswirkungen für die Immobilienbranche kurz- und mittelfristig zu erwarten sind.
Unsicherheit bei Mieteinnahmen
Direktinvestitionen im Immobiliensektor haben sich in vergangenen Krisen stets als äußerst stabil erwiesen, insbesondere beim Platzen der so genannten Dotcom-Blase im Jahr 2001 oder während der globalen Finanzkrise 2008. Doch die Auswirkungen von Covid-19 lassen sich nicht mit diesen vergleichen. Ein gravierender Unterschied zu „herkömmlichen“ Rezessionen liegt nach unserer Ansicht und der von Experten darin, dass die Mieteinnahmen nicht mehr verlässlich sind. Gerade dass auch während eines Börsencrashs weiterhin Mieten gezahlt wurden, war ein Grund für die bisherige Stabilität von Immobilieninvestitionen.
Die meisten Menschen werden während der Epidemie weiterhin in ihren Wohnungen und Häusern wohnen, aber auch Geschäfte und Büros machen einen erheblichen Anteil der Mieter aus. Die Einschränkung sozialer Aktivitäten hat viele Kleinunternehmen in finanzielle Schwierigkeiten gebracht. Arbeitslosigkeit bei privaten Mietern sowie Einkommensausfälle bei Geschäftsmieten könnten dazu führen, dass Mieten nicht mehr bezahlt werden können. Zusätzlich hat der Bundesrat am 27. März 2020 die Frist bei Zahlungsrückständen für Wohn- und Geschäftsmieten von 30 auf 90 Tage verlängert, Kündigungen, die vor Ablauf dieser Zahlungsfrist ausgesprochen werden, sind unwirksam. Die meisten Vermieter werden außerdem daran interessiert sein, ihre Mieter zu behalten und Bereitschaft zu Verhandlungen und außerordentlichen Lösungen zeigen.
Was passiert, wenn der Friseur schließt oder das Einkaufszentrum wegen Geschäftsaufgabe geschlossen wird? Vor allem der Einzelhandel und die Gastronomie haben mit der Mietzahlung in ihren Räumlichkeiten zu kämpfen. Sinken die künftig erwarteten Mieteinnahmen für eine Liegenschaft, zieht das entsprechende Wertkorrekturen nach sich.
Die kurzfristigen Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt
Grundsätzlich gilt für den Immobilienmarkt, dass er sich derzeit deutlich von der Situation im Jahr 2009 unterscheidet. Damals lösten massive Zinssenkungen der Schweizer Nationalbank (SNB) und eine Zunahme der Einwanderung einen starken Nachfrageschub bei Immobilien aus. Beide Faktoren dürften dem Markt diesmal nicht erneut zu Hilfe eilen. Das Zinsniveau kann nicht nochmals so stark nachgeben wie zu Zeiten der Finanzkrise und auch das Bevölkerungswachstum hat sich seit damals halbiert.
Die Auswirkungen von Corvid-19 auf die Immobilienbranche werden je nach Sektor unterschiedlich sein, das Ausmaß der Auswirkungen wird von der Dauer des wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Lockdowns abhängen. Die am stärksten betroffenen Immobiliensektoren sind bisher Hotels, Restaurants, Bars und anderer Unterhaltungseinzelhandel (insbesondere in touristisch geprägten Gebieten), dicht gefolgt von Einzelhandel und Wohnungsbau (insbesondere Zweitwohnungen und Luxushäuser).
Experten gehen davon aus, dass in der Hotellerie mit Zahlungsausfällen zu rechnen ist. Wie stark diese ausfallen werden, hängt vom weiteren Verlauf der Pandemie sowie vom Ausmaß allfälliger stattlicher Unterstützungen ab. Anlass zur Hoffnung gibt die Tatsache, dass die Hotellerie sich von der Sars-Pandemie, von der sie auch empfindlich getroffen wurde, relativ rasch erholt hat.
Ebenfalls stark betroffen sind Restaurants und Verkaufsflächen. Besonders hoch schätzen Experten das Risiko von Mietausfällen bei Detailhändlern, die stark vom Tourismus abhängig sind, bei kleineren Geschäften sowie in Toplagen, in denen Mieten einen hohen Anteil an den Gesamtkosten ausmachen. In diesem Segment rechnet die UBS in den nächsten zwölf Monaten mit sinkenden Mieten und Wertkorrekturen von über 10 Prozent.
Bei Büroliegenschaften sind trotz der rückläufigen Neubautätigkeit sinkende Mieten sowie steigende Leerstände und Ertragsausfälle zu erwarten. Aufgrund der Unsicherheit werden viele Unternehmen beim Abschluss langfristiger Verträge oder der Anmietung zusätzlicher Flächen zurückhaltend sein. Die Dämpfung in diesem Segment könnte langfristig ausfallen, da sich hier gerade ein genereller Mentalitätswandel in Richtung Home-Office vollzieht. Social Distancing wird speziell die Vermieter von Coworking-Flächen vor Herausforderungen stellen.
Die geringsten negativen Auswirkungen erwarten Experten bei Wohnimmobilien. Ein Einbruch der Nachfrage nach Mietwohnungen ist nicht zu erwarten, da sich das Grundbedürfnis nach Wohnraum nicht substituieren lässt und das Sozialsystem zusätzlich stabilisierend wirkt. Unsere Meinung deckt sich mit der anderer Experten, dass Mietzinsausfälle hier eher die Ausnahme bleiben werden. Beim Wohnungseigentum ist hingegen eine stärkere Dämpfung der Nachfrage zu erwarten. Speziell in höheren Einkommensklassen sind temporäre Lohneinbußen zu befürchten, zusätzlich haben die Turbulenzen an den Finanzmärkten Eigenmittel schrumpfen lassen. Experten rechnen mit sinkenden Eigenheimpreise. Die Leistbarkeit von Wohnungseigentum wird stärker in den Vordergrund rücken, was erwarten lässt, dass Luxusimmobilien sowie Zweitwohnungen deutlich stärker betroffen sein werden. Wir schließen uns der Expertenmeinung an, dass Wohnungseigentum aber weiterhin attraktiv bleiben wird. Aktuell führt die Unsicherheit zu einer Zurückhaltung und Verlängerung der Transaktionszeiten.
Langfristige Perspektiven für den Immobilienmarkt
Langfristig bleiben Immobilien eine attraktive Anlageklasse. Obwohl die Investitionen in Immobilien im Laufe der Jahre durch verschiedene Abschwünge schwankten, ging der allgemeine Trend zu höheren Zuweisungen an Immobilien. Experten sehen keinen Grund für eine Umkehr dieses Trends. Immobilien bieten nach wie vor gute risikobereinigte Renditen, die weniger mit anderen Anlageklassen korreliert sind. Schließlich bleibt die Spanne zwischen den Renditen von Immobilien und Staatsanleihen auf einem Niveau, das den Immobilieninvestor ausreichend belohnt. Angesichts dessen erwarten Experten mittel- bis langfristig anhaltende Kapitalströme (und möglicherweise einen Anstieg) in Immobilien.
Es ist eine Tatsache, dass sich der Schweizer Immobilienmarkt verändern wird und dass die Prognose für 2020 weniger rosig ausfällt als Ende 2019 erwartet. Von einem schwerwiegenden, dauerhaften Einbruch ist aber derzeit nicht auszugehen. Für neue Wohnbauträger sind die Aussichten allerdings weniger rosig, da eine längere Restriktionsperiode zu Liquiditätsproblemen und Renditeverlusten führen könnte. Außerdem könnten Gewerbeflächen, insbesondere Büroflächen, einen erheblichen nachhaltigen Nachfragerückgang erleiden. Da der Online-Handel zu den Krisengewinnern zählt, könnte die Nachfrage nach Lageflächen und Verteilerzentren steigen. Ebenfalls zu erwarten sind Investitionen der öffentlichen Hand in Spitals- und Versorgungsinfrastruktur.